2022년 이후 부동산과 집값의 방향은 어떻게 될까? 상승론 적 관점

 

 

2022년 이후 부동산과 집값의 방향은 어떻게 될까? 상승론 적 관점

 

 

 

 

 

 

2022년 5월에 윤석열 정부가 공식적으로 시작을 하게 됩니다. 취임도 하기 전 부터, 청와대 이전 논란과 소상공인 지원공약등의 이슈로 인해, 집권도 하기전에 많은 논란을 낳고 있고, 역대 대통령 취임전/초기 지지율과 비교 했을 때 가장 낮은 지지율을 보이고 있습니다. ( 평균 44%대 지지율을 유지하고 있죠, 역대 대통령들의 취임초기 지지율은 70~80% ) 에 육박 했었습니다 )

 

 

 

 

 유래없이 낮은 지지율로 취임초기의 Honey-moon 기간도 누리지 못하고 있는 윤석열정부 인수위원회는 앞으로의 국정운영 방향에 대해 많은 고민을 하고 있을 것 같은데요~ 이런 상황에서 차기정부가 떠안게될 여러 사회 현안 중, 가장 중요한 현안은 역시나 ( 집값 ) 이겠죠?  2012년부터 1021년까지 무섭도록 폭등해서 ( 부동산 불패 ) 라는 말까지 공공연한 진리가 되어버린 상황에서 

 

 

 

 너무나 올라버린 집값은 서민생활 안정의 측면에서는 분명히 마이너스적인 요소이기 때문에 차기정부는 집값을 안정화 시키기 위해 전 문재인 정권에서 강력하게 드라이브를 걸었던 (세금/대출 규제 ) 기조를 완화할 것임을 예고 하고 있습니다.

 

 

 

 

 하지만 역설적으로 부동산 투자자들은 차기정부의 부동산 규제완화 기조가 아파트값 추가상승의 계기가 될 것으로 기대하고 있는 상황인데요~ 하지만 차기정부는 가뜩이나 지지율이 낮은 마당에 집값이 여기서 더 올라간다면 국정운영에 상당한 부담이 되기 때문에 집값을 하락 안정화 시키는 기조로 정책을 펼칠 가능성이 높겠죠?

 

 이에 따라 차기정부 출범을 앞두고, 여러 부동산 전문가들이 집값상승/하락 으로 나뉘어 팽팽하게 주장하고 있는 상황입니다. 

 

오늘은 먼저, 집값 상승론적 관점에 대해서 정리 해보겠습니다.

 

 ( 집값 상승론의 의견 ) 

 

 1. 차기정부의 대출규제 완화

  

 윤석열 정부는 그동안 문재인 정부에서 가계부채 절감과 무분별한 대출로 아파트를 매수하는 수요를 억제하기 위해 LTV ( Loan to value ratio ) 비율을 낮추어 왔습니다.  9억 이하의 주택은 50% 그리고 9억 이상의 주택은 30% 까지 낮추어 사실상 집값의 60%이상의 현금을 보유하고 있지 않으면 주택을 구매하기 어렵게 만들었었죠.

 

 하지만, 차기 정부 인수위원회는 이미 4월 부터 2022년 안에 생애최초주택 매수자에 한해 LTV 비율을 80%까지 늘리겠다고 공언하였습니다. 이는 문재인정부의 부동산정책 이전 수준으로 돌아간 것으로 DSR ( Dept Service Ratio ) 와 DTI ( Dept to income ratio ) 의 규제도 완화할 것을 예고하고 있는데요

 

 이러한 대출규제의 완화가 아파트매수 의향자들의 매수심리에 긍정적인 시그널로 작용되어 추가 매수의 수요가 늘어나 집값 상승의 요인이 될 수 있습니다. 

 

 

 

 

2. 양도세, 종부세 등의 세금규제 완화기조

 

 문재인 정부의 부동산 정책중에 가장 논란이 많이 되었던 정책이 바로 세금규제 정책이었습니다. 양도세는 2주택자의 경우 현행새율에 20%를, 3주택 이상자의 경우에은 현행세율에 30%를 추가 부담하여 다주택자들에게 상당한 세금부담을 주었는데요. 

 

 윤석열 정부의 인수위원회는 5월에 새정부가 출범하면 빠르게 대통령 시행령으로 다주택자 양도소득세 중과는  없애거나 1년 정도 유예할 것임을 시사 했습니다. 

 

 다주택자 들이 현재 가지고 있는 매물들을 세금부담 없이 매도할 수 있는 숨통을 열어주고자 하는 것 인데요, 이렇게 되면 일시적으로는 시장에 다주택자들이 세금부담 때문에 팔지 못했던 매물이 늘어나 일시적으로 공급은 늘어나겠지만, LTV 비율 완화로 매수를 기다리고 있던 매수대기자들이 나온 매물을 소화하여 거래가 활성화 되고, 높은호가로 나온 매물가지 계속 매수하게 되면 결과적으로 아파트 가격이 상승할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 

 

3. 여전히 부족한 공급

 

 

 

이번 대선에서 유력 후보였던 ( 이재명, 윤석열 ) 후보들은 공통적으로 집값문제 해결을 위해 ( 대규모 공급 ) 을 공약으로 내걸었는데요, 두 후보가 방법론의 차이는 있었지만 공통적으로는 150만호~250만호의 주택을 ( 서울수도권 기준 100만호 ) 5년 임기내에 공급 하겠다는 것 이었습니다. 

 

 하지만, 이 공약들은 말그대로 " 공약을 위한 공약일 뿐 " 현재 진행되고 있는 3기 신도시가 45만호 가량의 공급이 예정되어 있는데, 서울시내 기준으로 2배 이상의 물량인 100만호를 추가로 지을 수 있는 공간이 여의치 않습니다. 

 용적률 이나 고도제한을 풀어 아파트 주거공간의 밀도를 높인다고 해도 ( 그린벨트 ) 들을 대거 풀지 않는 이상 수도권에 100만호 정도의 추가 공급은 차기정부 임기인 5년 내는 물론이고, 빠른 시일내에도 어렵다고 보는게 맞겠죠?

 지방에도 지금 상황으로는 대규모 공급 계획은 많지 않기 때문에, 현재로서는 오피스텔, 빌라, 주상복합 등 실수요자들이 원하지 않는 매물을 제외하고는  빠른 시일 안에 250만호 정도의 공급은 불가능 해 보입니다. 

 

 

 

4. GTX 3호 광역노선 개발과 서울 재개발 이슈

 

 

 

 

 회천 신도시 덕정역 부터 수원역, 그리고 안산까지 이르는 광역급행철도인 GTX는  강남으로의 진입을 위한 교통여건이 좋지 않은 경기도 동북부, 서울 동북부와, 수원의 서울 접근성을 개선하기 위한 전철 신노선 인데요~

 

 이 노선을 경유하는 서울과 경기 동북부 군포, 이왕, 안양과 수원 지역을 포함한 경기도 일부 지역은 개발 호재를 안고 있기 때문에 신규 분양가격에도 반영이 될 것이며, 기존 주택의 호가에도 개발호재가 반영되어 결론적으로 아파트값 추가 상승의 촉매제가 될 가능성이 있습니다. 

 

 

 지금까지는 2022년 이후 부동산과 집값의 상승론적 관점에서 어떤 요인이 집값을 상승시킬 수 있는지에 대해 간략하게 정리 해 보았습니다. 다음 포스팅 에서는 부동산과 집값의 하락 관점에서 어떤 요인이 향후 집값이 하락하게 하는 요인일지를 정리 해 보겠습니다. 

 

 지금까지 저의 포스팅을 읽어 주셔서 감사드립니다~!